Fahiş zam yapan ev sahipleri kira almakta zorlanıyor

Pandemiden sonra arz düşüncesinin tesiriyle kiralık konut bulmak zorlaşmıştı. Hali hazırdaki kiralanan konutlarda da kontrat yenileme periyodunda mesken sahipleriyle kiracılar karşı karşıya gelmişti. Birçok mesken sahibi enflasyonun on iki aylık ortalamasına nazaran belirlenen oranların çok üzerinde artış yapmıştı. Gelinen noktada konut piyasasında kira krizi derinleşti. Son aylarda bilhassa yabancıya kiralanan konutlarda kira tahsilatları yapılamaz duruma geldi.

Sektör temsilcilerinden alınan bilgilere nazaran konut sahipleri yargıya başvurmak da buldu fakat buradaki eza olayı öteki bir boyuta taşıdı. Yabancı asıllı kiracılar hakkında, kira ödemeyerek ülkelerine dönmeleri halinde, yabancı ülkede Türkiye’deki yargı süreci akabinde bir de tenfiz denilen yasal sürecin işletilmesi gerekiyor. Bu ek süreç ise; ülkeden ülkeye değişmekle en az birkaç yıl sürebiliyor. Mevzunun emlak piyasası ve hukuksal boyutu ele alındı.

Özelmacıklı: “Yüksek kiraların tahsilatında birinci iki aydan sonra kasvetler yaşanabiliyor”

Konuya ait açıklamalarda bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Emlak piyasasında arz tarafındaki sakinlik devam ediyor. Son devirde inşaat maliyetlerindeki artışlar yeni gayrimenkul inşaatında istenen düzeylere ulaştıramıyor. Yaz mevsiminin gelmesiyle evlenecek çiftler arttı, kiralık dairelerin bulunması bu sebepten ötürü daha da zorlaştı. Bu durum fiyatları daha da artırmaya devam ediyor. Kiralık dairelerde artan fiyatlar, kiraların ödenmeme riskini de beraberinde getiriyor. Geçen yıla nazaran 3-4 kat artan kira bedelleri nedeniyle daireye istenen yüksek kiralar başlangıçta kiracı tarafından ödenebiliyor lakin daha sonra tahsilatta külfetler yaşanabiliyor” dedi.

“Kiracılar ile mal sahipleri ortasında depozitodan kaynaklı uyuşmazlıklar yaşanıyor”

Kira artışlarının yüzde 25 oranında sabitlendiğini hatırlatan Özelmacıklı, kiracılar ile mal sahipleri ortasında depozito kaynaklı problemler yaşanmaya başladığını belirterek, “Bu durum piyasada dengesizliğe yol açtı. Daha fazla artış yapmak isteyen mal sahipleri de var. Bu artışı kabul etme niyetinde olan kiracılar da var. Bu belirsizlik kiracılarla ilgili farklı analiz davalarını beraberinde getirdi. Son periyotta meskenden çıkan kiracılar ile mal sahipleri ortasında depozitodan kaynaklı uyuşmazlıklar yaşanıyor” sözlerini kullandı.

“Bayram sürecinde dinginleşen emlak piyasası bayram sonrası hareketlilik kazandı”

Türkiye’nin birçok bölgesinde emlak piyasasında hareketliliğin başladığını belirten Özelmacıklı, kelamlarına şöyle devam etti: “Gerek memur tayinleri nedeniyle gerekse de yaz mevsiminin gelmesiyle kent değişikliklerinin artmasıyla gayrimenkullerde hareketlilik hızlandı. Bayram sürecinde sakinleşen emlak piyasası bayram sonrası hareketlilik kazandı diyebiliriz.”

“Yabancılar rayicinin üzerinden bir fiyatla kiraladıkları dairelerin ödemesini yapmamaya başlıyor”

Yüksek kira bedellerinde yabancıların olumsuz tesiri olduğunun altını çizen Özelmacıklı, “Özellikle eşyalı hale getirilen ve kiraya verilen daireler, o bölgenin piyasa rayicindeki istikrarları değiştiriyor. Örneğin her hangi bir vatandaş 3 bin liraya aylık kirası olan bir dairede oturuyorsa, tahminen o mesken eşyalı hale getirilip 10 bin liraya yabancıya daha kısa müddetli verilebiliyor. İster istemez o bölgedeki piyasayı emsaller nedeniyle etkiliyor. Daireleri eşyalı hale getirip daha yüksek fiyata kiralık olarak vermeyi bekleyenler nedeniyle de bu sefer yabancılar daha sonra kiraladıkları dairelerin fiyatını ödeyememeye başlıyor. Mesken sahiplerinin kiracı seçimi konusunda çok daha dikkatli davranmaları gerekiyor. Yüksek fiyata kiraya vereyim diye düşünmemeleri gerekiyor. Kiracının kira bedelini nizamlı ödeyip ödemeyeceğini mal sahibinin düşünmesi gerekiyor” biçiminde konuştu.

Metin: “Mülk sahipleri dikkat etmeliler”

Konunun tüzel boyutunu aydınlatan Dr. Avukat Umut Metin, son vakitlerde hem mesken sahibinin hem de kiracıların sorunlarının arttığını belirterek, “Kira bedellerinde uyuşmazlıklar da yaşanabiliyor. Genelde mülk sahipleri rayiçlerin daha yüksek olduğunu sav ederek, daha yüksek kira bedeli talebinde bulunuyor. Kiracılar ise mevcut kiralarını ödemede zorlanıyorlar yahut ödemede aksaklıklar yaşanabiliyor. Bir yabancının rayici 5 bin lira olan bir konut için 10 bin lira kira ödemeyi kabul etmesi halinde mal sahibi bu fiyatı her ay sahiden alıp alamayacağını kendisine sorması gerekiyor. Mülk sahiplerinin bu bahiste dikkatli olmalılar” diye konuştu.

“Yabancıya kiralamada Türk kefil kaide ve yabancılarla kira bağlantılarında arabuluculuk inanç oluşturur”

Metin, “Örneğin 5 bin lira bedeli olan bir konutu yabancılar tarafından 10 bin liraya kiralandığını varsayalım ve ikinci aydan sonra ödenmemeye başladığını düşünelim. Kira kontratına nazaran tüzel sürecin başlatılması gerekiyor. Bu süreci Türkiye’de yapmak gerekiyor. Lakin yabancı Türkiye’de değilse, bu halde yabancı kiracının ülkesinde dava açarsanız en az kira kadar türel maliyete katlanmış olursunuz. Yabancının kendi ülkesine gidip türel bir süreç yapmanız mümkün maliyetler nedeniyle gerçekte pek mümkün de değil. Bu bahiste kira mukavelesinde Türk hukukunun ve ili belirterek Türk Mahkemelerinin yetkili olduğunu kayıt etmeniz gerekiyor. Buna karşın alacağınızı alamıyorsanız, kontratta Türk bir kefilin yer alması daha inançlı bir tercih olur. Arabuluculuk da farklı bir kullanım ile, yabancılarla inançlı kiracılık ilgisi kurmak için uygulanabilecek inançlı prosedürler ortasında yer alıyor. Kira kontratına ek olarak bir arabuluculuk mukavelesi yapılabilirse, buradan ek bir garanti sağlanabilir” dedi.

Mal sahiplerinin rayicinin üzerinde bir bedelle konutlarını kiraya vermemelerinin gerektiğini belirten Metin, “Bu evrede kefalet aranabilir ve kira kontratı tarihinden sonra alınmış olmakla tahliye taahhüdü alınabilir. Kira kontratlarının sağlıklı bir halde düzenlenmesi gerekir. Yeni kanun sistemimize nazaran kontrat hazırlanması kıymet arz ediyor. Örneğin, hali kaidelere uymayan geçersiz bir kefalet alınması, kefaletin yok oluşu manasına gelebilir. Kira mukaveleleri yapılmadan hukuksal takviye alınması mesken sahiplerinin faydasına olacaktır” tabirlerini kullandı.

“Arabuluculuk mutabakatı yabancı kiracınızdan kiranızı daha inançta tahsile imkan verir”

Öte yandan Metin, Singapur mukavelesi kapsamında aylık rastgele bir bedelle kiralanan ticari emlakların fiyatının ödeneceği arabuluculuk kontratında belirtilmesi durumunda, arabuluculuk muahedesinin yabancının ülkesinde de Singapur kontratı mucibince infaz edilebilir bir hale gelebileceğini söyledi. Metin, Singapur Muahedesi kapsamında kira kontratlarına ek olarak yapılacak arabuluculuk muahedesiyle güçlü bir garanti sağlanabileceğinin altını çizdi. Metin, “Özellikle ülkemizde yaşayan yabancı insanların değerli bir kısmının Singapur mukavelesi kapsamında olan İran, Rusya, Katar, Suudi Arabistan, İran, Çin üzere ülkelerden olduğu dikkate alındığında dükkan, ofis, fabrika, depo üzere ticari nitelikli kiralamalarda, Singapur mukavelesi mahkemelerde uzun müddet yargıyla meşgul olma durumuna mahzur olacaktır. Kira mukavelesi imzası anında kira mukavelesine ek olarak Adalet Bakanlığı lisanslı Türk bir arabulucu huzurunda oluşturulacak bir arabuluculuk muahedesi tahsilat riskini azaltacaktır. Arabuluculuk muahedesi aylık ödeme mutabakatının belgelendiği tesirli bir tüzel formül olarak dikkate alınmalı ve tercih edilmelidir” dedi.